Aidatların Ödenmesi, Personelin Görevleri
Madde 41-Aidatların tespit edilmesi hususları Boztepe Toki 5. Etap 1. Kısım Yapı Yönetim Planında detaylandırılmıştır. Aylık aidatlar Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun kararıyla belirlenir. Aidatların Belirlenen usul, tahakkuk eden miktar ve zamanında ödenmesi esastır. Her ayın aidatı site yönetim hesabına her ayın en geç 25'ne kadar yatırılmalıdır. Zamanında Ödenmeyen aidatlar için Kat Mülkiyeti Kanunu ve Toplu Yapı Yönetim Planı hükümleri uygulanacaktır. Gecikmiş aidatını kanuni faiz farkı ile birlikte üç (3) ay içinde ödemeyenler için ise Toplu Yapı Yönetim Kurulu tarafından icra takibi yapılır.
Apartman ve Site Aidatı Nedir?
Toplu halde yaşanılan site ve apartmandaki ortak alanların giderlerinin karşılanması için bu alanları kullanan kişilerin yapmış olduğu ödemelere aidat adı verilmektedir. Site gelir gider programı, aidat ödemelerinin düzenli bir şekilde takip edilmesi ve yönetimsel süreçlerin kolaylaştırılması için etkili bir çözümdür. Kiracıların ve mülk sahiplerinin yönetim tarafından belirlenen ve kat malikleri kurulu tarafından kabul edilen miktardaki aidatları belirlenen düzende ödemeleri zorunludur.
Kat maliklerinin site ya da apartman giderlerine katılımına hükmeden madde Kat Mülkiyeti Kanunu 20. Madde olmaktadır. Bu madde de yer alan hükümlere göre ana gayrimenkulün sigorta primleri, ortak alanların bakım, onarım ve temizlik giderleri, yönetici ve denetçi aylığı, kapıcı ya da bahçıvan ücretleri, ortak tesislerim işletme giderleri ve diğer giderler için avans toplanması gerekmektedir. Site yönetimi programı, aidat ödemelerinin düzenli bir şekilde takip edilmesini sağlayarak bu süreci daha verimli hale getirebilir.
Apartman ve sitelerde aidat bedellerinin belirlenmesinde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun maddelerine uygun şekilde hesap yapılmaktadır. Bu hesap yapılırken ortak yaşanılan alanın işletme projesinin temel alınması gerekmektedir. Aidatlar neye göre belirlenir, bu sürecin anlaşılabilmesi için önemli bir sorudur ve genellikle işletme projelerine dayanılarak belirlenir. İşletme projeleri genel olarak site ya da apartmanların bir yıllık tahmini giderlerinin ve gelirlerinin yer aldığı bir evraktır.
Bu gelir ve giderlere dayanılarak ve bir yıl içerisindeki enflasyon gibi ekonomik gelişmeler göz önüne alınarak apartman ya da sitenin bir yıllık tahmini giderlerinin toplamının hesaplanması gerekmektedir. Bunun yanında apartman ya sitelerin aidat dışında dükkân kirası gibi gelirlerinin olması halinde tahmini giderlerden tahmini gelirlerin çıkarılması gerekmektedir. Gelirin olmadığı durumlarda ise tüm giderler kat malikleri ve kiracılardan alınan aidatlar ile karşılanmaktadır.
Hesaplanan giderlerin karşılanması için kat maliklerinin arsa payları oranında paylaşımı yapılır. Eğer tüm kat maliklerinin arsa payları eşit ise o zaman giderler eşit olarak kat maliki sayısına bölünür. Belirlenene miktarın her ay bağımsız bölümleri kullanan ya da kullanmayan mülk sahipleri ya da kiracılar tarafından ödenmesi mecburidir.
Apartman ve sitelerde aidat ödeme zorunluluğu bulunmaktadır. Bu zorunluluğu ortadan kaldıran tek şart ödenen aidatlar karşılığında hizmetin alınmamasıdır. Bu durumda yönetimin görevini yerine getirmiyor olması gerekmektedir. Apartman ve site yönetimleri kat maliklerini temsil ettiği için onlara karşı sorumludur. Bu sebeple de görevlerini dürüstlük ilkesi içerisinde ve kat maliklerin haklarını koruyarak yerine getirmeleri gerekmektedir.
Yönetimin görevlerini yerine getirmemesi ya da hizmet verilmemesi durumunda ise kat maliklerinin ve kiracıların aidat ödeme yükümlülüğü kalkar. Ancak bunun için durumun tespit edilip mahkemeye başvurulması ve kanıtlanması gerekmektedir.
Apartman ve site aidatları yaşanılan alanların düzenli ve beklenmedik giderlerinin karşılanması için alınan bir ücrettir. Bu sebeple de ortak alanlar ne kadar büyük olursa ve toplu yaşam alanı ne kadar çok çeşitli sosyal alana sahip olursa doğal olarak kat maliklerinden toplanan aidat bedelleri de artmaktadır. Aidat içerisinde yer alan kalemler toplu yaşam alanlarındaki imkanlara ve özel ihtiyaçlara göre farklılık göstermekle birlikte düzenli giderler içerisinde genel olarak şunlar yer almaktadır.
Su, elektrik, doğalgaz ve ortak yayın gibi giderler
Bahçe bakım ve temizleme giderleri
Ortak alan temizlik giderleri
Kapıcı ya da güvenlik görevlisi gibi görevlilerinin ücret, sigorta ve diğer ödemeleri
Rutin bakım ve onarım giderleri
Sigorta giderleri
Bunların yanında beklenmedik durumların üstesinden kısa zaman içerisinde gelebilmek için yönetimin kasasında bir miktar paranın bulunması gerekmektedir. Bu sebeple de aidat bedelleri hesaplanırken beklenmedik durumlar için öngörülen maliyetlerin de hesaba katılması gerekmektedir.
Belirlenen aidat bedellerinin tüm kat maliklerinden düzenli olarak toplanması gerekmektedir. Bunun için uygulamada iki yöntem bulunmaktadır. Bunun için en sık uygulanan yöntem, özellikle kalabalık sitelerde, apartman ya da site adına açılan banka hesaplarına kat malikleri tarafından aidatlar yatırılır. Bu yöntemin sıklıkla tercih edilmesinin sebebi hesapların hata payı olmadan takip edilmesine ve aidat ödemesini zamanında yapmayan kat maliklerinin kısa süre içerisinde tespit edilmesine olanak sağlamasıdır.
Aidat yöntemleri içerisinde sıklıkla uygulanan bir diğer yöntem ise elden ödeme yöntemidir. Bu yöntemde kat malikleri aidat bedellerini yönetime elden teslim etmektedir. Bunun karşılığında yönetimin makbuz kesme zorunluluğu bulunmaktadır. Aksi halde yönetim usulsüz davranacaktır.
Apartman ya da site yöneticilerinin aidat ücreti ödeyip ödemeyeceği yönetim planında yer alan maddelere göre değişiklik göstermektedir. Eğer yönetim planında yöneticilerin aidat ödemesi yapmayacağına dair bir madde bulunuyor ise o zaman yöneticilerin aidat ödemesine katılmasına gerek yoktur.
Eğer yönetim planında herhangi bir düzenleme bulunmuyorsa kat malikleri kurulunca alınana herhangi bir karar olup olmadığına bakılması gerekmektedir. Eğer kat malikleri kurulu tarafından da alınmış herhangi bir kara bulunmuyor ise o zaman Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 40. maddesinin D bendinde yer alan hükümler uygulanmaktadır. Bu maddeye göre yönetim aidatın yarısını ödemekle yükümlüdür.
Bunun yanında normal giderlerin dışında çatı onarımı ya da dış cephe boyanması gibi giderlerin karşılanması için toplanan ücretlere yönetimin aynı zamanda kat maliki olması halinde tamamına katılım gösterme zorunluluğu bulunmaktadır.
Aidat ödemelerinde gecikmelerin olması ciddi hukuki sonuçların ortaya çıkmasına neden olmaktadır. Aidat ödemeyen kat malikinin aynı zamanda kiracı olması halinde ise evden çıkartılması mümkün olmaktadır.
Aidat bedellerinde gecikme olması ya da ödenmemesi halinde hem yönetim hem de kat maliklerinin her biri tarafından dava açılabilir ya da icra takibi başlatılabilir. Aidatın ödenmediği günler için ise %5’lik faiz uygulaması bulunmaktadır.
Aidatı kiracının ödememesi durumunda ise tahliye davasının açılması mümkün olmaktadır. Bunun yanında ev sahibi aidat ödeme yükümlülüğünü yerine getirmeyen kiracısı için icra takibi başlatabilmektedir.
Kat maliklerinin apartman ya da sitelerin ortak giderlerine arsa paylarında katılma zorunlulukları bulunmaktadır. Bu sebeple de, başka türlü bir anlaşma olmadıkça, çeşitli sebepler öne sürülerek aidat ödemeden kaçınmaları mümkün olmamaktadır.
Aidatlarını ödemeyen kat malikleri site ya da apartman yönetimleri tarafından ve kat maliklerinin her biri tarafından dava edilebilir. Açılacak dava yönetim planına ve KMK hükümlerine dayandırılmaktadır.
Aidat bedelinin belirlenmesi ve aidatların belirlenen usule uygun şekilde toplanması yönetimin sorumluluklarından birisidir. Ayrıca aidat defteri tutarak ödemelerin düzenli olarak kayıtlarının da tutulması gerekmektedir. Ödeme yapmayan kat maliklerinin zamanında uyarılması ve ödeme yapan ile yapmayan kat maliklerinin listesinin herkesin görebileceği bir yere asılması da yönetimin sorumlulukları içerisinde yer almaktadır.
Yönetimin bu sorumlulukları yerine getirmemesi durumunda görev ihlali yapmış sayılmaktadır. Bu sebeple de aidatlarını düzenli olarak ödemeyen kat malikleri için yasal sürecin başlatılması noktasında da yönetimlerin sorumluluğu bulunmaktadır. Aksi olması halinde yönetimin diğer kat maliklerine karşı sorumluluğunu yerine getirmemesi ve görev ihlali söz konusu olmaktadır.
English
German
Russian
Arabic